Con la Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, l'Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti su varie questioni interpretative sottoposte alla sua attenzione in merito alla cosiddetta "cedolare secca".
Di seguito, si illustrano i chiarimenti dell'Amministrazione finanziaria, rinviando per le risposte complete al citato documento di prassi che si riporta in allegato.
•1. Revoca dell'opzione
Fino alla definizione di una modalità di revoca "a regime", i contribuenti che volessero rinunciare all'opzione per la tassazione sostitutiva possono farlo in carta libera, con una dichiarazione sottoscritta e contenente i dati necessari all'identificazione del contratto e delle parti. In alternativa, ci si può avvalere del modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca.
•2. Periodo transitorio 2011 - Comunicazione al conduttore - Acconti e ravvedimento operoso
Per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, per i quali il locatore può scegliere la "cedolare secca" direttamente in dichiarazione, c'è tempo fino al 1° ottobre 2012, per inviare la raccomandata con cui si comunica al conduttore la rinuncia all'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Sia nel caso in cui l'acconto dovuto sia stato, comunque, versato sia se l'adempimento è saltato. In tale ipotesi, l'omesso versamento può essere sanato avvalendosi del ravvedimento operoso, utilizzando i codici tributo "1992", per gli interessi, e "8913", per la sanzione.
La possibilità di scegliere la "cedolare secca" persiste anche per quanti abbiano tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell'immobile abitativo, per il calcolo ed il versamento dell'acconto Irpef 2011 (sempreché, ovviamente, ricorrano tutte le altre condizioni richieste). In tal caso, il locatore deve presentare istanza per la correzione del codice tributo, segnalando di considerare l'importo versato a titolo di acconto Irpef come acconto per la "cedolare secca" per il 2011. Il maggior versamento dell'acconto Irpef sarà indicato come acconto della "cedolare secca", sia nel modello Unico 2012 sia nel modello 730/2012.
•3. Acconto 2012
Il documento di prassi in esame ha chiarito anche il dubbio circa il versamento dell'acconto nel caso in cui, per un appartamento affittato ed assoggettato ad Irpef nel 2011, il proprietario decida di optare per l'imposta sostitutiva a partire da quest'anno: l'acconto 2012 non è dovuto.
•4. Validità della comunicazione al conduttore inviata nel 2011
Se la comunicazione di rinuncia all'aggiornamento del canone inviata al conduttore in occasione della scelta per il regime sostitutivo, espressa per il 2011, è stata inviata entro i termini, non occorre inviarla, nuovamente, nelle successive annualità. Infatti, la "cedolare secca", salvo revoca, è vincolante per tutta la durata del contratto.
•5. Trasferimento di immobile locato
Il nuovo proprietario di un immobile già locato secondo il regime della "cedolare secca", se intende applicare l'imposta sostitutiva, trattandosi di una scelta che incide sulla tassazione della persona, deve esercitare l'opzione a suo nome, presentando il modello 69, entro 30 giorni dalla data del passaggio di proprietà per qualsiasi motivo esso sia avvenuto (eredità, donazione, acquisto) o, a patto che sussistano le condizioni, direttamente con la dichiarazione dei redditi.
La "cedolare secca", infatti, in tal caso, perde l'efficacia per quanto riguarda l'imposta sul reddito; nulla da rifare, invece, fino al termine dell'annualità contrattuale, per le imposte di bollo e di registro.
•6. Comproprietario non risultante dal contratto di locazione
All'Agenzia delle Entrate è stato sottoposta anche la questione di un appartamento affittato, con due proprietari ed un contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei due proprietari secondo il regime della "cedolare secca".
Al riguardo, l'Amministrazione finanziaria ha precisato che, in tal caso, il reddito fondiario derivante dalla locazione dell'abitazione è imputabile, per la parte spettante, pure al comproprietario che non compare nell'atto. Di conseguenza, anche lui può decidere di sostituire la relativa Irpef con la "cedolare secca". Le modalità non cambiano: deve esercitare l'opzione nella dichiarazione dei redditi (in presenza delle condizioni che lo consentono), o con il modello 69 ed inviare la preventiva comunicazione al conduttore mettendolo al corrente di avere scelto la "cedolare secca" e di aver, quindi, rinunciato, all'aggiornamento del canone.
•7. Fondo patrimoniale
Il documento di prassi in esame ha affrontato anche la questione relativa all'applicazione della "cedolare secca" nel caso di immobili affittati e destinati ad un fondo patrimoniale costituito da due coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia (ex art. 167 del codice civile), di cui uno dei coniugi non risulta proprietario dell'abitazione, né titolare di altro diritto reale.
Per l'Agenzia delle Entrate, secondo le regole del codice civile che disciplinano la gestione dei beni inseriti in un fondo patrimoniale, l'immobile è di entrambe le parti, a prescindere dal proprietario originario; motivo per cui, in base alla normativa fiscale, il reddito fondiario che ne deriva va suddiviso a metà tra marito e moglie [ex art. 4, comma 1, lettera b), del Tuir].
Di conseguenza, il coniuge non proprietario può optare, autonomamente, per il regime sostitutivo sui canoni da locazione.
•8. Comunicazione al conduttore - Contratto inferiore a 30 giorni in un anno
Se l'abitazione è affittata allo stesso conduttore, per meno di 30 giorni, come spesso accade nell'ipotesi di "case per vacanze", non occorre comunicare al conduttore che si è optato per la "cedolare secca" né deve essere comunicata la rinuncia all'aggiornamento del canone. Ciò vale anche se la casa (ed eventuale pertinenza) viene data in locazione a persone diverse nel corso dell'anno. La comunicazione non dovrà essere inviata a nessuno dei conduttori: l'importante è che per ognuno il rapporto non superi i 30 giorni complessivi (quindi, anche se frazionati) nel periodo d'imposta.
Per tali situazioni (contratti di breve durata), infatti, non c'è obbligo di registrazione ed il prezzo dell'affitto non è soggetto a variazioni.
Il proprietario aderisce alla "cedolare secca" al momento della dichiarazione dei redditi e, se registra il contratto volontariamente od in caso d'uso, la scelta così esercitata è valida anche per l'imposta di registro.
•9. Comunicazione al conduttore - Contratti con clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone
Il locatore che opta per la "cedolare secca" non deve ripetere con la comunicazione al conduttore la sua intenzione di non aumentare il canone se tale scelta è stata già specificata nel contratto d'affitto. Tale ipotesi, infatti, viene associata a quella già esaminata con la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011, in riferimento ai rapporti rientranti nel periodo transitorio del 2011 di applicazione del regime sostitutivo.
